13 Kasus Buruk Mencari Tanah (Bagian 1)

1. Langsung menggarap tanah luas

Euforia selalu dirasakan peserta workshop Developer, baik itu syariah maupun konven. Titah guru, “Carinya langsung 1 hektar saja, karena capeknya sama dengan skala kecil.” Saya pun mencari hanya tanah minimal 1 hektar di Bogor, Depok, Bantul, Sleman dan menolak tawaran tanah kecil karena gengsi. Dan alhamdulillah tidak ketemu, karena peserta lain menjumpai banyak masalah mengelola tanah 1 hektar. Ibarat tukang becak naik pesawat terbang, kapasitasnya belum sampai.

Saya selalu menyarankan ke pemula, carilah tanah kecil 200 m2 – 3.000 m2. Kalau Anda berhasil menuntaskannya, barulah menggarap 3.000 m2 – 1 hektar. Berhasil lagi, bolehlah mengembangkan tanah diatas 1 hektar karena kemampuannya sudah terbentuk mengatasi berbagai tantangan.

2. Membeli tanah girik

Tawaran pemilik tanah girik memang menggoda. Harganya lebih miring 20%, bisa bayar Uang Muka kecil dan menjanjikan pengurusan sertifikat cepat. Kenyataannya, kami menghabiskan 7 tahun dan biaya 22 juta untuk mensertifikasinya. Itupun posisinya salah, jadi harus diulang lagi. Orang lain mengalami hal sama, lebih dari 1 tahun.

Kalau Anda tidak punya mental kuat dan kesabaran tingkat tinggi, hindari tanah girik. Anda mau tanah yang siap dipecah, dan itu SHM. Setelah dipecah, Anda bisa jual dan bangun. 

3. Membayar tanah bukan ke pemilik

Tahun 2018, Jogja heboh! Seorang Developer Property Syariah menjual perumahan di atas tanah seluas 8.8 hektar, dan bermasalah sampai ke polisi. Profesi Developer sebelumnya penjual kavling dan beralih menjadi Developer setelah agennya meneruskan informasi keunggulan property syariah dari saya. Jelas, ilmunya tidak cukup karena diterima secara lisan melalui perantara orang lain pula, jadi mungkin hanya 30% yang sampai dari seluruh perkataan saya. Dan konon, pembayaran Developer tidak sampai ke pemilik tanah. Marketingnya begitu kencang, untuk eksperimen FB Ads saja habis 500 juta. Setiap marketing dijanjikan bonus keluar negeri, tidak heran begitu banyak agen independen menjual proyek tersebut. Lucunya, warga di sekitar proyek bingung melihat mobil mewah berseliweran di daerah tanpa henti, karena tidak ada sosialisasi dari Developer.

Pastikan Anda menemui pemilik tanah atau wakil sahnya sebelum membayar. Pastikan Anda menerima bukti mereka telah menerima uang. Pastikan Anda mengikat pemilik tanah di PPAT / Notaris.

4. Membeli tanah sengketa 

Seseorang yang baru menikah membeli sebidang tanah untuk dibangun rumah barunya. Setelah itu, ia langsung membangun pondasi rumah dan ditengah-tengah pembangunan, orang lain datang dan mengaku Pembeli pertama dengan menunjukkan kuitansi transaksi. Usut punya usut, ternyata ketika Notaris berbohong ketika Pembeli Kedua menandatangani PPJB. Di saat itu sertifikat sudah ada di Bank, karena Pemilik Tanah meminjam uang. Tidak mau berlarut-larut, Pembeli Kedua pun melepaskan tanah tersebut dan rugi 70 juta karena sudah membangun pondasi rumah. 

Pastikan Anda melihat sendiri sertifikat asli dipegang Notaris sebelum menandatangani akad untuk memastikan sertifikat tidak sedang dijaminkan ke Bank. Jadi aman. 

5.   Tidak mengantisipasi resiko lingkungan

Seorang Developer Property Syariah berhasil mengakuisi tanah dan langsung menyewa ruko 3 lantai, mendekorasi mewah dan sudah mendapatkan banyak konsumen ketika menemui kenyataan pahit: petani diatas tanah tersebut protes! Mereka tidak rela kehilangan mata pencahariannya karena akan dibangun perumahan. Mereka mengganggu proses penjualan, dan akhirnya konsumen marah lalu menuntut Developer. Developer pun di bui dan setelah keluar hidupnya susah sekali, bahkan membeli beras pun sulit. 

Cegah resiko penolakan dari lingkungan sejak dini dengan berbagai cara. Anda seharusnya meminta izin aparatur Desa, menanyakan apakah ada konflik di tanah tersebut, atau jika tanahnya luas memasang plang pengumuman "TANAH INI AKAN DIBANGUN PERUMAHAN" untuk mengetes respon lingkungan. Pernah kejadian, seorang ibu menghampiri plang sambil marah menyatakan tanah ini tidak dijual karena masih menjadi miliknya sebagai istri pemilik. Padahal Developer sudah berada berakad dengan suami dan seorang perempuan yang mengaku istrinya, lalu siapakah itu? Hehe.. Yang jelas, Notaris bertanggung jawab atas hal ini.

6. Kontur tanah ekstrim

Pengalaman teman saya membeli tanah 1.500 m2 sungguh lucu. Harapannya jadi Developer pupus karena kontur tanah terlalu miring, jadi biaya urugnya terlalu besar. Ia pun sibuk mengelola banyak bisnis jadi tanah itu langsung saja dijualnya di Facebook Marketplace. Tidak sampai 2 minggu, tanahnya laku dan mereguk untung 150 juta! 

Kalau bisa carilah tanah dibawah permukaan jalan maksimal 1 meter. Karena biaya urug sekitar Rp. 70.000/m3, semakin dalam akan semakin mahal. Carilah tanah yang biaya pematangannya rendah, jika sulit negosiasilah agar besarnya biaya urug menjadi pengurang harga jual. Saya pernah mendapat diskon pembelian 40% untuk mengkompensasi sebagian tanah longsor dan pembangunan tembok penahan tanah. 

7.  Sertifikat di Bank

Seringkali saya mendengar atau mendapati sendiri penawaran tanah dimana sertifikatnya di Bank Konven sedang dijaminkan. Broker selalu menjanjikan pengeluaran sertifikat bisa cepat, kenyataannya tidak semudah itu. Anda harus mengtakeover dengan 2 cara : cash keras atau melanjutkan kredit. Kalau cash keras, Anda tidak punya uang untuk melunasinya karena termasuk denda yang nilainya sangat besar. Kalau melanjutkan kredit, berarti Anda terjebak riba karena membayar bunga cicilan kredit. 

Saran saya jelas : hindari sertifikat sedang dijaminkan di Bank. Masih banyak kok sertifikat SHM yang dipegang Pemilik Tanah, Anda belum menemukan mereka saja. 

Bersambung ke bagian 2

Mau tahu kelanjutan kasus ke 8 - 13? Simak terus artikel Fiqeeh.com berikutnya ya

Belajar juga

• Kelas Cara Benar Jadi Developer Syariah 
• Kelas Konsep Umum Developer Syariah 
• Kelas Siapapun Bisa Jadi Developer Property Pemula 
• Kelas Mudahnya Jadi Developer Property Tanpa Kuliah Sipil 
• Kelas Mindset Benar Developer Property Pemula (1) 
• Kelas Strategi Permodalan Developer Property Pemula (2) 
• Kelas Trik Akuisisi Lahan Developer Property Pemula (3) 
• Kelas Strategi Pemasaran Developer Property Pemula (4) 
• Kelas Strategi Pembangunan Minim Modal Developer Property Pemula (5) 
• Kelas Akad Jual Beli Developer Property Pemula (6) 
• Kelas Praktik Cashflow Keuangan Developer Property Pemula (7) 
• Kelas 1 Jam Paham Bisnis Developer Syariah 
• Kelas Tutorial Tugas Praktik Developer Syariah 
• Kelas Mindset Benar Developer Property Syariah (1) 
• Kelas Cara Akuisisi Lahan Property Tanpa Cash (2) 
• Kelas Strategi Modal Property Syariah TANPA BANK (3) 
• Kelas AKAD Jual Beli Property Syariah (4) 
• Kelas Strategi Jitu Pemasaran Property Syariah (5) 
• Kelas Trik Pembangunan Property TANPA ILMU SIPIL (6) 
• Kelas Praktik CASHFLOW Property Tanpa Bank (7) 
• Kelas Tutorial Template Proyeksi Cashflow 
• Kelas Tugas Praktek 90 Hari Jadi Developer Syariah (1) 
• Kelas Tugas Praktek 14 Trik Negosiasi Syirkah (2) 
• Kelas Tugas Praktek 7 Urutan Kelola Modal Konsumen (3) 
• Kelas Tugas Praktek 12 Teknik Memata-matai Kompetitor (4) 
• Kelas Tugas Praktek 25 Tahap Merencanakan Rumah (5)